Jak rozliczać najem krótkoterminowy? 24.07.2019

Przeznaczenie posiadanej nieruchomości na wynajem krótkoterminowy nakłada na jej właściciela obowiązek stosownego rozliczenia prowadzonej działalności. Wiąże się z tym kilka kwestii, o których warto pamiętać od samego początku, nierzadko już na etapie zakupu apartamentu.

I choć z pewnością częścią tych zagadnień właściciel może zająć się samodzielnie, to jednak warto, by skorzystał przy tym z pomocy profesjonalnego biura rachunkowego.

Niniejszy materiał ma jedynie charakter informacyjny i wskazuje kwestie, które warto rozważyć w czasie rozliczania nieruchomości przeznaczonej na wynajem krótkoterminowy. Nie należy go jednak traktować jako prawnej porady w tym zakresie. W przypadku wszelkich decyzji związanych z rozliczeniem wynajmowanego lokalu właściciel powinien uzyskać każdorazowo interpretację podatkową oraz wsparcie biura rachunkowego.

Zakup nieruchomości – z VAT czy bez?

W zależności od sposobu, w jaki nabędziemy daną nieruchomość oraz jak będzie ona wykorzystywana, może ona być opodatkowana na poziomie 8% lub 23%, albo też być całkowicie zwolniona z VATu. Przykładowo - jeżeli jesteśmy osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej i zakupimy mieszkanie bezpośrednio od dewelopera po to, aby zamieszkać w nim na stałe, będzie ono objęte VAT w wysokości 8%. Wartość ta zostanie uwzględniona w cenie lokalu, którego koszt ponosimy w całości i nie będziemy mogli ubiegać się o zwrot podatku VAT.

Zakup/sprzedaż lokalu mieszkalnego może również być nieobjęta podatkiem VAT lub po prostu z niego zwolniona. W pierwszym przypadku mowa jest np. o nieruchomościach będących prywatnym majątkiem osób fizycznych, wykorzystywanym do zaspokajania własnych potrzeb mieszkalnych ich właścicieli. Z kolei o zwolnieniu z VAT mówimy m.in. wtedy, gdy lokal jest wynajmowany przez przedsiębiorcę w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Jeżeli jednak zakupimy nieruchomość, która albo jest zwolniona z VAT, albo mu nie podlega, musi zostać odprowadzony podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% liczonych od rynkowej wartości nieruchomość – koszt ten ponosi Kupujący. Warto także pamiętać, że VAT na poziomie 23% obejmuje zazwyczaj lokale o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, jak np. usługowe czy handlowe.

Co jednak, jeśli zakupu nieruchomości dokona osoba prowadząca działalność gospodarczą lub spółkę osobową?

W takiej sytuacji, jeśli jesteśmy czynnym płatnikiem VAT, możemy liczyć na jego zwrot pod warunkiem, że pozwala na to docelowe przeznaczenie nieruchomości. Co to oznacza w praktyce?  Jeżeli kupiliśmy np. apartament, który chcemy wynajmować w celach mieszkalnych, nie jesteśmy uprawnieni do odliczenia podatku VAT, ponieważ ten rodzaj działalności jest z niego zwolniony. Dotyczy to również innych zakupów związanych z takim charakterem działalności, czyli m.in. płatności za media, sprzątanie, monitoring, itp.

Opisane powyżej obostrzenia dotyczą jednak właścicieli tylko tych apartamentów lub mieszkań, które mają być wynajmowane długoterminowo w celach mieszkalnych, czyli na kilkanaście tygodni lub dłużej. Wynika to z faktu, że najem lokali mieszkalnych na cele mieszkalne stanowi działalność zwolnioną z VAT, która wyłącza możliwość odliczenia VAT naliczonego od zakupów związanych z taką działalnością. Jeśli jednak mieszkanie będzie wynajmowane w celu działalności opodatkowanej VAT, tj. głównie w postaci najmu krótkoterminowego, możemy odliczyć VAT nie tylko od zakupu samego lokalu, ale też innych kosztów z nim związanych.

Rozliczenie przy współpracy z RentPlanet

W sytuacji, w której właściciel nieruchomości nawiąże z nami współpracę i posiadany lokal przekaże w nasze zarządzanie, to RentPlanet staje się odpowiedzialne za podpisanie umowy z gośćmi apartamentu, którzy wynajmują go np. w ramach wakacyjnego czy weekendowego pobytu. Jest to wówczas usługa najmu krótkoterminowego, który opodatkowany jest stawką VAT 8%. Jednak sama współpraca pomiędzy nami a właścicielem opiera się na umowie najmu długoterminowego lokalu, czyli jest ona opodatkowana na poziomie 23%. W sytuacji, gdy właściciel jest czynnym płatnikiem VAT rozliczenie pomiędzy nim a RentPlanet następuje na podstawie standardowej faktury VAT. Właściciele, niebędący czynnymi podatnikami VAT, mogą dokumentować należne im wynagrodzenie za pomocą rachunku/faktur (bez VAT).  

Najem krótkoterminowy a podatek dochodowy

Właściciele nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej, mogą rozliczać podatek dochodowy na dwa sposoby:

  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych;
  • na zasadach ogólnych według skali podatkowej.

Jeżeli właściciel nieruchomości wybierze pierwszą opcję, płaci on podatek dochodowy w wysokości 8,5% pod warunkiem, że wartość przychodów ewidencjonowanych nie przekroczyła w skali roku kalendarzowego 100 tys. zł. W momencie przekroczenia progu podatkowego, od kwoty przekraczającej ten próg należy odprowadzić podatek wynoszący 12,5%.  Limit ten dotyczy wszystkich posiadanych oraz wynajmowanych przez właściciela nieruchomości, niezależnie od ich rodzaju czy podpisanych umów. Co istotne, opodatkowaniu podlega przychód, dlatego nie ma możliwości odliczenia od niego kosztów np. eksploatacyjnych czy amortyzacji.

W sytuacji, w której przychód z najmu rozliczany jest na zasadach ogólnych, właściciela nieruchomości również obowiązują dwa progi podatkowe. Tym samym, jeśli w roku kalendarzowym przychód nie przekroczył poziomu 85 528 zł, podatek wynosi 18%. Nadwyżka ponad wskazaną kwotę opodatkowana jest na poziomie 32%. Warto zaznaczyć, że podatek naliczany jest od dochodu, czyli różnicy pomiędzy uzyskanym przychodem z tytułu najmu, a poniesionymi w związku z nim kosztami (tj. amortyzacja, remonty, media, eksploatacja, prowizja firm zarządzających najmem, dojazdy do przedmiotu najmu, itp.).

To, co wspólne dla obu wariantów rozliczenia, to konieczność odprowadzania co miesiąc podatku dochodowego także od przychodu, jaki właściciel uzyskał z tytułu najmu.

Z tej samej formy rozliczenia, tj. na zasadach ogólnych, mogą skorzystać także właściciele nieruchomości, którzy prowadzą działalność gospodarczą, albo spółkę osobową. Alternatywną możliwością jest wybór rozliczenia w ramach podatku liniowego, który zakłada, że niezależnie od tego, ile wyniósł dochód osiągnięty z tytułu najmu lokalu (dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem, a poniesionymi kosztami), podatek dochodowy zawsze wynosi 19%.  Decyzje o tej formie opodatkowania należy zgłosić już na etapie rejestrowania prowadzonej działalności gospodarczej.

newsletter
Ta strona używa COOKIES.

Korzystając z niej wyrażasz zgodę na wykorzystywanie cookies, zgodnie z ustawieniami Twojej przeglądarki. Więcej w Polityce prywatności.

OK, zamknij