Najem krótkoterminowy po nowej ustawie: co się zmieni i jak dalej zarabiać na mieszkaniu

Czy nowa ustawa zakaże najmu krótkoterminowego i kiedy wejdzie w życie? Nie, ustawa nie zakazuje najmu krótkoterminowego. Sejm uchwalił ją 8 października 2026 r. (407 głosów za), a teraz czeka na decyzje Senatu i prezydenta. Każdy lokal wynajmowany turystom dostanie numer ID w rejestrze CWTON, bez którego po jego uruchomieniu oferta zniknie z Bookingu czy Airbnb. Wspólnoty mieszkaniowe i gminy dostaną prawo do wprowadzania zakazów dopiero od 1 stycznia 2028 r. Dziś właściciel nie musi niczego zmieniać w swojej działalności, ale warto się przygotować.

Poniżej zebraliśmy najciekawsze wnioski z dwóch webinarów RentPlanet: czerwcowego, poświęconego unijnemu rozporządzeniu STR, i październikowego, o tym, jak zarobić najwięcej na wynajmie mieszkania wobec zbliżających się regulacji. Rozmawiali Łukasz Czyż, Head of Sales w RentPlanet, i Maciej Boryczko, radca prawny z kancelarii Gessel, ekspert od rynku nieruchomości.

Najem krótkoterminowy w liczbach: rynek rośnie, choć dotyczy ułamka mieszkań

Regulacje wchodzą w momencie intensywnego wzrostu. Platformy rezerwacyjne szacują, że w 2025 r. w apartamentach zarezerwowano 44–45 mln osobonocy, a od 2020 r. rynek rośnie o 10–20% rok do roku. Polska jest na siódmym miejscu w Europie pod względem liczby zarezerwowanych osobonocy, tuż za Portugalią i przed Chorwacją. Zdecydowaną większość gości (65–70%) stanowią Polacy.

Jednocześnie skala zjawiska bywa przeszacowywana w debacie publicznej. Z szacunków wynika, że w najmie krótkoterminowym działa 60–90 tys. mieszkań, czyli około 0,5% z 16,5 mln lokali w Polsce. Dla porównania: w Sopocie przypada ok. 65 ofert na kilometr kwadratowy, w Krakowie i Gdańsku ok. 20, w Barcelonie 150, a w Porto i Lizbonie blisko 300. Potencjał wzrostu pozostaje duży.

Rozporządzenie unijne STR: dlaczego Polska reguluje najem krótkoterminowy

Rozporządzenie STR (short term rental) przyjęto w 2024 r., a od 20 maja 2026 r. obowiązuje bezpośrednio we wszystkich krajach UE. Wyrosło z trzech problemów, które wywołał rozwój platform od czasu Airbnb w 2008 r.: kryzysu mieszkaniowego, braku danych dla urzędników (szara strefa, kwestie fiskalne) i nierównej konkurencji z hotelami.

Warto wiedzieć, czego rozporządzenie nie robi. Nie zakazuje najmu krótkoterminowego, nie wprowadza limitu dni, nie reguluje podatków i nie zmienia przepisów budowlanych ani planistycznych. To infrastruktura danych: każda oferta ma mieć numer ID, platformy mają obowiązki, a państwa muszą uruchomić krajowy system rejestracji. Według czerwcowych ustaleń pełny system działał wtedy tylko we Włoszech, Hiszpanii, Portugalii i Grecji, a Francja miała go bez mechanizmów weryfikacji. W pozostałych 22 krajach, w tym w Polsce, system dopiero powstaje.

Rejestr CWTON: numer ID, bez którego oferta zniknie z platform

Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) ma działać jak CEIDG dla najmu krótkoterminowego: najpierw wpis i numer, potem działalność. Numer trzeba będzie podawać w ofertach, a platformy takie jak Booking mają go weryfikować. Brak numeru oznacza zdjęcie ogłoszenia, a to dla większości właścicieli dotkliwsza konsekwencja niż sama kara.

Kiedy rejestr ruszy? Ustawa musi najpierw wejść w życie, a potem trzeba zbudować system informatyczny. Według ostrożnej prognozy z czerwca może to nastąpić około połowy 2028 r. Dopóki systemu nie ma, nikt nie może uzyskać numeru, więc nie ma też obowiązku jego posiadania. Odpowiedź na popularne pytanie brzmi więc: nie, w 2026 r. nie potrzebujesz numeru CWTON, żeby wynajmować przez Airbnb.

Jedyna rzecz, którą można zrobić dziś, to wpis do gminnej ewidencji obiektów noclegowych. Egzekucja tego obowiązku jest w praktyce znikoma, ale zgłoszenie ma ułatwić późniejsze, automatyczne przeniesienie do CWTON. Jeśli lokal zarządza operator, to on dokonuje wpisu.

Wspólnota mieszkaniowa i gmina: zakaz najmu krótkoterminowego od 2028 r.

To najgłośniejszy element ustawy. Od 1 stycznia 2028 r. wspólnoty mieszkaniowe (i spółdzielnie) będą mogły uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego w budynku, a rady gmin wyznaczać strefy wolne od takiego najmu. Najważniejsze szczegóły z webinaru:

• zakaz działa następczo: można go wprowadzić także wtedy, gdy ktoś już wynajmuje, a po uchwale jest 6 miesięcy na zakończenie działalności,
• uchwała wymaga większości głosów przy obecności ponad 50% uprawnionych, co w dużych wspólnotach bywa trudne do osiągnięcia,
• zakaz dotyczy adresów, a nie osób, więc nie da się go obejść zmianą wynajmującego,
• uchwałę można zaskarżyć do sądu w ciągu 6 tygodni,
• przepisy obejmą także apartamenty w apart hotelach,
• kontrolę lokalu będzie można zainicjować na wniosek sąsiada.

Czy ustawa przetrwa w tym kształcie? To nie jest przesądzone. Rzecznik Praw Obywatelskich zwracał uwagę na konstytucyjność ograniczania prawa własności. Prezydent może podpisać ustawę, zawetować ją albo skierować do Trybunału Konstytucyjnego, który nie ma ustawowego terminu na orzeczenie. Wcześniejsze orzeczenie Sądu Najwyższego z 2021 r., według którego wspólnota nie mogła zakazać najmu krótkoterminowego, dotyczyło dawnego stanu prawnego i nie przesądza o nowych przepisach.

Doświadczenia innych miast są pouczające. W Barcelonie po wprowadzeniu ograniczeń liczba ofert spadła rok do roku o około 12%, ale czynsze w najmie długoterminowym nie spadły. Najwięcej zyskały hotele i szara strefa.

Kary za najem krótkoterminowy bez rejestracji: do 50 tys. zł i usunięcie oferty

Ustawa przewiduje kary administracyjne do 50 tys. zł za naruszenie, a także oświadczenia składane pod rygorem odpowiedzialności karnej. Mecenas Boryczko zwrócił uwagę, że egzekucja to osobny problem: ścieżka odwoławcza prowadzi aż do sądów administracyjnych, a aparat urzędniczy nie jest przygotowany na masową kontrolę. Jego zdaniem najbardziej odczuwalną sankcją będzie nie grzywna, lecz usunięcie oferty z platformy.

Czujki dymu i czadu oraz podatek: obowiązki właściciela już dziś

Niezależnie od ustawy o rejestrze obowiązują już przepisy, które warto sprawdzić. Według informacji z czerwcowego webinaru od 30 czerwca 2026 r. lokale przeznaczone pod najem krótkoterminowy powinny mieć czujki dymu, a tam, gdzie jest źródło spalania paliwa (piec, kominek), także czujkę czadu. Za montaż odpowiada właściciel. Brak czujek może skutkować odmową lub obniżeniem odszkodowania przez ubezpieczyciela. Wystarczy zwykła czujka, nie musi być połączona z aplikacją. W apartamentach warto też mieć gaśnicę i apteczkę.

Druga kwestia to podatek od nieruchomości. Gminy coraz częściej traktują wynajem na doby jak działalność gospodarczą i naliczają wyższą stawkę podatku. Stan prawny się nie zmienia, zmienia się praktyka urzędów, więc takie ryzyko istnieje.

Najem długoterminowy: dlaczego kalkulacja „czynsz razy 12” zawodzi

Najem długoterminowy też mierzy się z wyzwaniami. Czynsze stagnują, wydłuża się okres pustostanu, a rynek sprzedaży nieruchomości od ponad roku zwalnia. Właściciele często liczą przychód jako czynsz pomnożony przez 12. Rozsądniejsze założenie to czynsz razy 10, bo trzeba uwzględnić miesiące bez najemcy, własną pracę lub wynagrodzenie zarządcy. Dochodzi do tego mniejsza elastyczność prawna: ochrona lokatorów mocno ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy, podwyżki czynszu i eksmisji.

Najem hybrydowy: sposób na sezon i na ryzyko regulacyjne

Mieszkanie nie musi działać w jednym modelu przez cały rok. W najmie hybrydowym od czerwca do września apartament pracuje na krótkim terminie i wykorzystuje szczyt sezonu, a od października do maja jest wynajmowany długoterminowo. Dobrym przykładem jest Gdańsk: Starówka broni się wynikami przez cały rok na najmie krótkoterminowym, ale w Brzeźnie latem mieszkają turyści, a zimą studenci.

Wybór modelu to decyzja biznesowa, zależna od lokalizacji, standardu, a także od bliskości parku technologicznego, szpitala czy lotniska. Elastyczność ma jeszcze jedną zaletę: właściciel, który nie jest przywiązany do jednego modelu, łatwiej przejdzie na długi termin, jeśli jego wspólnota lub gmina ograniczy najem na doby.

Revenue management i dynamic pricing: jak zarobić więcej na najmie krótkoterminowym

Przychód właściciela to liczba zarezerwowanych nocy razy średnia cena za noc. Jedna stała cena od dawna się nie sprawdza. Klasyczny przykład to rok 1985: American Airlines, odpowiadając na tanią konkurencję People Express, wprowadziły taryfy zależne od popytu. W ciągu trzech lat zwiększyło to ich przychody o 1,5 mld dolarów, a konkurent przez kolejne miesiące tracił po 50 mln dolarów. Wygrał nie ten, kto miał najniższą cenę, lecz ten, kto dopasował cenę do konkretnego dnia.

W najmie krótkoterminowym dynamic pricing uwzględnia ceny konkurencji, prognozę pogody (kluczową np. przy wyjazdach narciarskich), wydarzenia w mieście i częstotliwość zmian, nawet kilka razy dziennie. Rolą revenue managera nie jest podnoszenie ani obniżanie cen, tylko ustalanie ceny optymalnej dla danej doby. Po stronie kosztów znaczenie ma prowizja platform pośredniczących, a także niedoszacowana praca właściciela: ceny, wiele kanałów sprzedaży, ochrona przed overbookingiem, obsługa gości, sprzątanie, pranie, naprawy i rozliczenia.

Co powinien zrobić właściciel mieszkania już teraz?

Na dziś nie ma obowiązku zmiany czegokolwiek, ale kilka kroków warto wykonać:

1. Sprawdź czujki dymu i czadu, gaśnicę i apteczkę oraz zgodność z ubezpieczeniem.
2. Zgłoś lokal do gminnej ewidencji obiektów noclegowych, jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś.
3. Śledź losy ustawy: Senat, decyzję prezydenta i ewentualnie Trybunał Konstytucyjny.
4. Przed zakupem mieszkania pod najem sprawdź, czy gmina nie planuje stref wolnych od najmu na doby, a we wspólnocie, jak do tej kwestii podchodzą mieszkańcy.
5. Policz opłacalność kilku scenariuszy: najem krótkoterminowy, długoterminowy i hybrydowy, z realistycznym pustostanem.
6. Skontaktuj się z operatorem, jeśli współpracujesz, żeby być na bieżąco ze zmianami.

Najczęstsze pytania o nową ustawę o najmie krótkoterminowym

Czy ustawa o najmie krótkoterminowym już obowiązuje?

Nie. Sejm ją uchwalił, ale musi jeszcze przejść przez Senat i zostać podpisana przez prezydenta. Przepisy o zakazach we wspólnotach i strefach gminnych mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 r.

Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać mi najmu krótkoterminowego?

Po wejściu w życie przepisów, od 2028 r., tak: uchwałą podjętą większością głosów przy kworum ponad 50% uprawnionych. Uchwałę można zaskarżyć do sądu w ciągu 6 tygodni, a na zakończenie działalności jest 6 miesięcy.

Czy muszę mieć numer CWTON, żeby wynajmować przez Booking lub Airbnb?

Nie, dopóki rejestr nie powstanie. Po jego uruchomieniu numer będzie obowiązkowy, a brak numeru oznacza usunięcie oferty.

Ile wynosi kara za najem krótkoterminowy bez rejestracji?

Projekt przewiduje do 50 tys. zł za naruszenie. W praktyce dotkliwsze będzie zdjęcie oferty z platform.

Czy najem krótkoterminowy zawsze wymaga działalności gospodarczej?

Nie ma jednej odpowiedzi. O uznaniu za przedsiębiorcę decyduje to, czy najem jest prowadzony w sposób zorganizowany, ciągły i zarobkowy. Nowa ustawa wprowadza definicję przedsiębiorcy, ale tej kwestii nie rozstrzyga w pełni, więc w razie wątpliwości warto zapytać doradcę podatkowego.

Przetestuj opłacalność z RentPlanet

RentPlanet zarządza apartamentami w najmie krótkoterminowym, hybrydowym i długoterminowym. Uczestnicy webinaru mogą skorzystać ze specjalnej oferty: pierwszy miesiąc zarządzania bez prowizji RentPlanet. Kod rabatowy został podany podczas webinaru. Aby go otrzymać, wypełnij formularz na stronie zyskznajmu.rentplanet.pl, a w mailu dostaniesz link do nagrania z webinaru, w którym kod jest ujawniony. Dostępny jest też program poleceń (programpolecen.rentplanet.pl) z nagrodą do 1600 zł za polecenie właściciela.

zarządzanie najmem, wynajem długoterminowy, wynajem krótkoterminowy, wynajem hybrydowy, RentPlanet, dochód z wynajmu, najemcy, zarządzanie nieruchomościami, najem dla firm, gwarancja czynszu, najem biznesowy, profesjonalna obsługa, zarządzanie mieszkaniem, wynajem dla pracowników, utrzymanie nieruchomości, wynajem studencki, wynajem elastyczny, wynajem bez stresu, stabilny dochód z najmu, najem korporacyjny, wynajem z gwarancją, operator najmu, obsługa nieruchomości.