Najem okazjonalny – wszystko co musisz wiedzieć

Najem okazjonalny to nowoczesne rozwiązanie na rynku nieruchomości, które staje się coraz popularniejsze zarówno wśród wynajmujących, jak i najemców. Czy kiedykolwiek zastanawiałeś się, co to jest wynajem okazjonalny i jakie są jego główne zalety? A może szukasz informacji na temat tego, jak poprawnie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, kiedy należy ją zgłosić do urzędu skarbowego i jakie podatki musisz opłacić? Jeśli tak, to jesteś we właściwym miejscu. Przygotowaliśmy dla Ciebie kompleksowy przewodnik po temacie najmu okazjonalnego, krok po kroku.

Najem okazjonalny – co to takiego?

Co to jest wynajem okazjonalny? To termin, który może wydawać się na pierwszy rzut oka nieznany, ale kryje za sobą proste i jasne zasady. Wynajem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu, która daje wynajmującemu większe prawa niż standardowa umowa najmu. Zawierając umowę okazjonalną, wynajmujący ma prawo do natychmiastowego odzyskania nieruchomości, jeżeli najemca naruszy zasady umowy, na przykład nie płaci czynszu. To rozwiązanie stanowi ciekawą opcję dla osób, które chcą wynajmować nieruchomość, ale chcą mieć pewność, że będą mogły ją odzyskać bez konieczności długotrwałego procesu sądowego. W przypadku wynajmu okazjonalnego, na podstawie takiej umowy, najemca ma pewne prawa, ale również obowiązki, które są dokładnie określone w umowie. Pamiętaj jednak, że zasady najmu okazjonalnego są ściśle określone prawnie i należy je dokładnie przestrzegać.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Decydując się na umowę okazjonalną, musisz pamiętać o pewnych ograniczeniach, które wytycza prawo. Ten typ umowy jest dostępny wyłącznie dla właścicieli lokali, które służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Innymi słowy, jeśli posiadasz lokal usługowy, nie masz możliwości wynajmu okazjonalnego. Jest to istotne ograniczenie, które skupia się na zapewnieniu stabilności najemcom mieszkaniowym. Kolejnym aspektem, który warto podkreślić, jest to, że podnajem na zasadach najmu okazjonalnego jest wykluczony. Ponadto, istotną zmianą, która nastąpiła w 2017 roku, jest fakt, że umowy najmu okazjonalnego mogą dotyczyć tylko najmu prywatnego. Znaczy to, że nie mogą z nich korzystać firmy lub osoby wynajmujące mieszkania w ramach swojej działalności gospodarczej.

Jakie są zalety i wady umowy najmu okazjonalnego?

Przy wyborze umowy najmu okazjonalnego warto zwrócić uwagę na kilka istotnych aspektów. Każda umowa ma swoje plusy i minusy, a rozważenie wszystkich faktów pozwoli Ci podjąć świadomą decyzję. Pierwszym czynnikiem, który warto wziąć pod uwagę, są dodatkowe koszty, które mogą wynikać z zastosowania umowy okazjonalnej. Wymagania związane z tą formą najmu mogą generować wyższe koszty, co może być przeszkodą dla niektórych wynajmujących. Dodatkowo, dla wielu najemców barierą może być konieczność wskazania innego mieszkania, do którego mogliby się przeprowadzić w przypadku ewentualnej egzekucji. Najemca musi mieć możliwość przedstawienia oświadczenia właściciela innej nieruchomości, co nie zawsze jest możliwe. Jednak mimo tych potencjalnych trudności, umowa okazjonalna ma swoje zalety. Jest to szczególnie korzystne rozwiązanie, gdy planujesz wynajem długoterminowy, na przykład na kilka lat. Jeżeli Twoja nieruchomość jest atrakcyjna, to dodatkowe koszty mogą być usprawiedliwione, a ryzyko szybkiego znalezienia nowego najemcy jest mniejsze.

Elementy niezbędne w umowie najmu okazjonalnego

Chociaż można znaleźć w internecie gotowy wzór umowy najmu okazjonalnego, to warto zwrócić uwagę na kluczowe elementy, które powinny się w niej znaleźć, aby spełniała wszystkie prawnie wymagane warunki. Pierwszym krokiem dla najemcy jest dostarczenie oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji. Oznacza to, że zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie określonym w żądaniu egzekucyjnym, które może otrzymać po zakończeniu umowy najmu. Najemca powinien także wskazać inną nieruchomość, do której mógłby się przeprowadzić po zakończeniu najmu. Wymagane jest w tym przypadku oświadczenie osoby trzeciej, która jest właścicielem tej nieruchomości, wyrażające zgodę na zamieszkanie najemcy po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego. Po stronie wynajmującego leży obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do odpowiedniego urzędu skarbowego. Zgłoszenie powinno nastąpić w ciągu 14 dni od momentu rozpoczęcia najmu. Warto jednak zauważyć, że ten obowiązek nie dotyczy osób prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Najemca ma prawo zażądać od wynajmującego potwierdzenia złożenia takiego zgłoszenia w urzędzie skarbowym. Jeżeli którykolwiek z wymienionych punktów nie zostanie spełniony, umowa najmu nie będzie traktowana jako umowa najmu okazjonalnego. Zamiast tego, będzie ona uznawana za standardową umowę najmu, bez przyspieszonej egzekucji i z pełną ochroną praw najemcy.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego i proces eksmisji

Często spotykane obawy związane z zawieraniem umowy najmu okazjonalnego dotyczą przede wszystkim jej wypowiedzenia oraz związanych z tym procedur eksmisyjnych. Chociaż niektóre obawy są uzasadnione, to w praktyce, nawet w przypadku takiego typu umowy, obowiązują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego może być wypowiedziana w sytuacjach określonych przez prawo. Przykładowo, kiedy najemca mimo upomnień, kontynuuje niezgodne z umową korzystanie z mieszkania lub w sposób rażący narusza porządek domowy. Inne powody obejmują zwłokę w zapłacie czynszu lub innych opłat za przynajmniej trzy pełne okresy płatności, a także wynajem, podnajem lub oddanie do bezpłatnego używania mieszkania bez zgody właściciela. Interesującą cechą umowy najmu okazjonalnego jest to, że poza powyższymi sytuacjami, umożliwia ona dodatkowo wypowiedzenie umowy w momencie, kiedy najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym w załączniku do umowy, a nie jest w stanie zaproponować alternatywy. Z punktu widzenia eksmisji, proces ten jest bardziej przyspieszony w przypadku umowy najmu okazjonalnego niż w ramach standardowej umowy najmu. Po wygaśnięciu umowy, jeśli najemca nie chce opuścić mieszkania, właściciel może wystosować żądanie opróżnienia lokalu w terminie nie przekraczającym siedmiu dni. W przypadku braku reakcji, właściciel może zwrócić się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu złożonemu przez najemcę podczas podpisywania umowy. Wniosek ten powinien zawierać kopię żądania opróżnienia lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego – kiedy i jak to zrobić?

Opcja wynajmu okazjonalnego, mimo że bardziej skomplikowana od standardowego najmu, może przynieść korzyści w postaci dodatkowej ochrony przed potencjalnymi problemami z nieuczciwymi najemcami. Ważne jest jednak, aby pamiętać, że najem okazjonalny musi zostać zgłoszony do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Podczas zawarcia umowy najmu okazjonalnego, najemca zobowiązany jest do dostarczenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazania innej nieruchomości, w której zamieszka po zakończeniu umowy. Wymagane jest również oświadczenie osoby trzeciej potwierdzającej zgodę na przyjęcie najemcy. Umowa, musząca być zawarta na czas określony nieprzekraczający 10 lat, wymaga także uzyskania notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Po uzyskaniu go, najemca przekazuje je wynajmującemu wraz z oświadczeniem osoby trzeciej. Ostatecznym etapem jest zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego. Właściciel powinien zgłosić zawarcie umowy najmu lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Właściciel jest zobowiązany do przedstawienia najemcy zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym, jeśli najemca tego zażąda. Właściciel może sporządzić zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego, wpisując najważniejsze informacje i adresując dokument do właściwego urzędu skarbowego ze względu na miejsce jego zamieszkania. Nie obowiązuje żaden konkretny wzór druku zgłoszenia najmu okazjonalnego, ale warto zawrzeć swoje dane osobowe (w tym numer PESEL) oraz najważniejsze informacje o najemcy i warunkach zawartej umowy najmu.

Podatek i umowa najmu okazjonalnego – jak to działa?

Decydując się na podpisanie umowy najmu okazjonalnego, należy pamiętać, że związane jest to z koniecznością odprowadzenia podatku. Istnieją dwa główne sposoby rozliczenia – ryczałt lub opodatkowanie na zasadach ogólnych. Jeśli wybierzesz ryczałt, stawka podatkowa wyniesie 8,5% od uzyskanych przychodów z najmu. Zdecydowanie się na tę formę opodatkowania wymaga dodatkowej wizyty w urzędzie skarbowym w celu pisemnego poinformowania naczelnika o wyborze metody opodatkowania. Co ważne, termin złożenia takiego oświadczenia zależy od tego, czy to jest pierwszy raz, kiedy wynajmujesz mieszkanie, czy kontynuujesz najem. Dla nowych wynajmujących, oświadczenie powinno trafić do urzędu do 20. dnia miesiąca, w którym pierwszy raz osiągnęli przychód z najmu. W przypadku kontynuacji najmu, takie oświadczenie powinno być złożone najpóźniej do 20 stycznia. Pamiętaj, że po złożeniu oświadczenia o wyborze ryczałtu, zmiana formy opodatkowania jest możliwa dopiero od następnego roku kalendarzowego. Z drugiej strony, jeżeli nie zdecydujesz się na ryczałt, podatek za najem okazjonalny będzie rozliczany na zasadach ogólnych. W tym przypadku, stawka podatkowa wynosi 18% lub 32% od całkowitego dochodu. Ta forma może być korzystniejsza dla wynajmujących, którzy przeprowadzili remonty, ponieważ można je uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu. Bez względu na to, którą metodę wybierzesz, należy pamiętać, że podatek dochodowy związany z najmem okazjonalnym powinien być odprowadzany tak samo jak w przypadku tradycyjnej formy najmu. W przypadku ryczałtu, stawka wynosi 8,5% do kwoty 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki tej sumy. Warto zauważyć, że wybór formy opodatkowania wymaga zazwyczaj porady eksperta, dlatego nie zaszkodzi skonsultować się z doradcą podatkowym lub notariuszem przed podjęciem decyzji.

Najem okazjonalny jest doskonałym wyborem dla wynajmujących, którzy chcą zyskać większą ochronę przed najemcami, którzy nie chcą opuścić nieruchomości. Jednak zanim podpiszesz umowę, pamiętaj o obowiązku odprowadzenia podatku i zapoznaj się z różnymi opcjami opodatkowania. Wybierając najem okazjonalny, masz możliwość korzystania z ochrony prawnej, zwiększając jednocześnie swoje przychody z wynajmu.